ll 35% del reddito non basta più, normative europee limitano l’accesso al credito per la maggioranza degli italiani
Due famiglie italiane su tre si vedono negato l’accesso al mutuo a causa dei vincoli imposti dalla normativa Basilea 2, 3 e 4, che limita la rata mensile al 35% del reddito netto “il famoso rapporto rata reddito”.
Una situazione che sta creando un vero e proprio apartheid creditizio nel mercato immobiliare italiano, dove solo chi dispone di stipendi superiori ai 4.000 euro mensili può permettersi una rata da 1.500 euro per l’acquisto di una casa.
‘Le banche sono vincolate a livello europeo a rispettare una serie di accordi internazionali volti a rafforzare la regolamentazione, la vigilanza e la gestione del rischio nel settore bancario stabilite a Basilea.
Accordi vincolanti in termini di concessioni percentuali: ogni 1000 euro puliti che ti rimangono al mese, tu ne puoi spendere 350 per il mutuo’, spiega Saverio Romeo (nella foto), General Manager del gruppo In3i, esperto del settore immobiliare italiano che dal 2009 opera principalmente nel mercato della capitale e nelle aree costiere. ‘Quindi mi dovete dire quanta gente guadagna 4-5 mila euro al mese per pagare 1.500 euro di rata’.
I dati del primo semestre 2025 confermano questa tendenza: nonostante la domanda di mutui sia aumentata del 20%, con un incremento significativo delle surroghe del 63,2%, il sistema bancario continua a escludere ampie fasce della popolazione.
A maggio 2025, la domanda di mutui ha registrato un aumento del 37,4% su base annua, ma questo incremento nasconde una realtà più complessa: molte richieste vengono respinte proprio a causa dei vincoli normativi.
‘Diverso era vent’anni fa, quando ti davano una copertura molto più alta’, ricorda Romeo. ‘Da quando scoppiò la crisi dei subprime hanno stretto la cerchia, poi ti chiedono di tutto, tutta una serie di garanzie’.
Il risultato è che anche strumenti apparentemente favorevoli come il mutuo under 36, garantito al 100% dallo Stato per i giovani fino a 36 anni e fino ad un massimale di € 250 mila, si rivelano spesso inaccessibili: ‘La banca fa sempre il rapporto rata-reddito in %, il 35%, quindi se guadagni 1.600 euro, con questa normativa, per comprare casa, prestano la somma di circa 150 mila euro, non da 300 mila’.
Di fronte a questa situazione, stanno emergendo soluzioni alternative che bypassano il sistema bancario tradizionale. Romeo ha sviluppato un modello di business che consente di acquistare immobili a rate senza interessi, rivolgendosi a tutti e soprattutto a quella fascia di popolazione esclusa dal credito bancario.
Nelle nostre operazioni immobiliari, possiamo concedere un immobile a rateo ogni tre unità, ovviamente i richiedenti devono versare un anticipo e il resto dell’immobile viene pagato a rate massimo in 10-15 anni’ o con sistema misto all’affitto con il riscatto, spiega l’imprenditore.
Il modello si basa su operazioni di frazionamento immobiliare. Questa strategia risponde anche a un’altra problematica del mercato italiano: la presenza di numerosi immobili di grandi dimensioni, spesso di proprietà di persone anziane che non riescono più a mantenerli.
‘Ci troviamo persone anziane che hanno grandi immobili di 160-170 metri quadrati che non riescono a mantenere e si trovano ad affrontare le norme dell’Unione Europea che impone di arrivare al 2033 con gli immobili in Classe D’.
Nel terzo trimestre del 2025, i mutui per la prima casa hanno rappresentato il 62,9% del totale delle richieste, mentre nel primo semestre le compravendite immobiliari sono aumentate del 9,5%, con i mutui che hanno rappresentato il 46% degli acquisti.
Tuttavia, questi dati positivi non devono nascondere il fatto che una parte significativa della popolazione rimane esclusa dal mercato, poiché verificando il mercato delle compravendite residenziali dell’ultimo ventennio si denota che i migliori anni per gli acquisti di casa, dopo l’entrata dell’euro, si sono manifestati dal 2000 in poi, rispettivamente il 2005 con 833.350, il picco del 2006 con 845.051 e poi a scemare dal 2007 con 809.177 e a fine 2024 con 679.819.
Come si nota dai dati precedentemente citati, posso attestare che gli acquisti sono in netta diminuzione rispetto agli anni 2005 e 2006 e che tale diminuzione è dovuta proprio alle stringenti regole di Basilea. Ad oggi, pertanto, l’aumento delle compravendite del secondo trimestre 2025 “191.570” rispetto allo stesso periodo del 2024 “177.159” non significa che il mercato immobiliare ha un aumento delle compravendite e di pari passo un aumento dei mutui.
‘L’interesse delle banche nel favorire la popolazione operaia, la popolazione di ceti medio- piccoli, non c’è più’, osserva Romeo. ‘Favoriscono solo chi ha già i soldi, chi ha una struttura patrimoniale solida’.
Questa situazione sta spingendo sempre più operatori del settore a cercare soluzioni innovative che possano rispondere alle esigenze di chi viene escluso dal sistema tradizionale, creando un mercato parallelo che potrebbe rappresentare il futuro dell’accesso alla casa per milioni di italiani.